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當初小白剛開始決定要買房時，遇到不知該從何開始找房的狀況，因為各家房仲都有自己的房屋物件，有時候要不斷交叉看其實非常耗時。

房子買貴了嗎？看懂實價登錄，知道自己的房子值多少！

「我家附近的房子到底行情多少？」、「這個開價合理嗎？」每次看到房價，總是忍不住想問這些問題。透過實價登錄系統，我們現在可以輕鬆查到這些資訊。讓房地產小白帶您入門如何解讀實價登錄的資料，掌握房價行情。

新手買房必看：買房前期/中期/後期注意事項、看屋注意事項

買房子是人生大事，之前房地產小白去看中古屋時甚至連房仲說的有些名詞都不太懂，幸好看了好幾間房後也逐漸熟悉了！不得不說還是得做好功課再去看屋，不然小心會被不肖房仲的話術誆騙啦！

賣屋常聽到的「一般約」和「專任約」差在哪裡？

賣屋時，若屋主決定不想自己賣房，通常會面臨兩種主要的房仲契約選擇：一般約和專任約。而這兩種賣屋契約到底差在哪，以下整理這兩種契約的主要差別提供給大家參考：

賣屋一般約

• 定義：允許屋主委託多家房仲業者同時協助銷售同一物件，並保留屋主自行銷售的權利。
• 行銷成本：由於多家仲介參與，行銷成本可能會分散在各家仲介身上，但屋主可能需要自己承擔部分行銷費用。
• 時間成本：屋主需要與多家仲介溝通，時間成本較高。
• 優點：
• 自主銷售：屋主可以自己對外銷售，增加曝光機會。
• 多元曝光：由多家仲介參與，提高物件曝光度。
• 價格彈性：沒有房屋底價限制，有機會賣得更高價。
• 缺點：
• 行銷差異：不同仲介的行銷力度不一，影響曝光效果。
• 門禁管制：進出房子的人員較複雜，管理較難。
• 責任歸屬：買方增多，損壞責任歸屬較難釐清。

賣屋專任約

• 定義：屋主委託單一房仲業者全權代理銷售，簽署完全授權的銷售契約，通常禁止屋主自行銷售。
• 行銷成本：由於房仲業者會集中資源進行行銷，因此可能會有較高的行銷成本，但這部分通常包含在仲介費用中。
• 時間成本：屋主通常只需與單一仲介溝通，時間成本較低。
• 優點：
• 積極銷售：房仲較積極投入，提高銷售效率。
• 集中行銷：使用公司的廣告資源，增加曝光度。
• 單一窗口：簡化溝通，降低買賣雙方的溝通成本。
• 缺點：
• 資訊封閉：受限於指定仲介，資訊不如一般約開放。
• 底價限制：可能有底價限制，中途有人出價後即成交，屋主無法反悔。
• 合約風險：屋主提前終止合約可能受阻，有可能被刁難。
• 選擇哪種約，應根據屋主的需求、市場狀況和未來計劃進行綜合考量。

以上條列出賣屋一般約和賣屋專任約的差別、優缺點，最後還是要依照每個人在賣屋時的時空背景與個人因素去決定要採用哪種賣屋方式，祝大家賣房順利！

斡旋金是什麼? 可以退還嗎? 與要約書的差異是什麼?

斡旋金是買房過程中的一種機制，當買方透過房仲購買房屋時，房仲會要求買方支付一筆金額，以展現買房的誠意，並協助買賣雙方協調價格及其他條件。這筆金額通常在買方出價後，若屋主同意出價，則轉為定金；若談不成，則無息退還。

斡旋金的定義與功能

斡旋金是買方在購買房屋時，為了展現購買誠意並協助仲介與賣方進行價格協商而支付的一筆金額。這筆金額通常在買方出價與賣方開價有差距時，由仲介要求買方支付，以便進行後續的斡旋工作。當賣方同意買方的出價時，斡旋金將轉為定金，雙方即有簽訂買賣契約的義務。

斡旋金可以退還嗎？

斡旋金是否可以退還，取決於屋主是否已同意買方的出價並簽署相關文件。如果屋主尚未同意出價，或者在斡旋委託期間內未達成協議，買方可以要求房仲退還斡旋金。但如果屋主已同意出價，斡旋金轉為定金後，買方反悔不買時，通常無法退還，視同違約金，且可能也會依照合約內容加倍奉還。

但如果在一開始賣方未同意出價或超過議價委託期限，買方是可以要求退還斡旋金的。也建議在支付斡旋金前，應簽署明確的契約，載明金額、有效期間、違約罰則等細節，以保障雙方權益。

斡旋金與要約書的差異

• 要約書：是一份書面文件，買方通過這份文件向賣方提出購買條件和條款。賣方同意後，雙方進入簽訂買賣契約的流程。要約書通常不需支付金錢，但違約責任較重45。
• 斡旋金：是買方支付給仲介的一筆金額，目的是展現購買誠意並促進價格協商。若協商成功，斡旋金轉為定金；若失敗，通常會全數退還

總結簡單來說，斡旋金就是一個證明買賣雙方初步答應交易而給彼此的保證，如果反悔的話是有可能需要加倍奉還，當然這還是要看買賣雙方的協議，不過還是要深思熟慮後再下斡旋唷！

房地產共同登記是什麼？替代方案是甚麼？有哪些注意事項？

好不容易終於買房了，但因為並非自己獨立出資，如何在保障彼此權利下共同持有對這房子的所有權與處理權利呢？其中一個方式就是：房地產共同持有！

簡單來說，房地產共同登記是指一間房屋由多人共同持有，通常見於夫妻或合資購買的情況。這種登記方式使得所有登記人都具有相同的權利和義務，但也需要注意以下幾點：

房地產共同登記的優點

• 權益保障：共同登記可以確保所有登記人對房產具有平等的權利和義務，避免其中一方未經同意就擅自處理房產。
• 法律效力：共同登記在法律上具有強制效力，任何一方都不能單獨出售或出租房產。

共同登記的注意事項

1. 出資比例：在共同登記時，應該明確標註各自的出資比例，以便於未來的分配和處理。
2. 稅務影響：
• 首購資格：共同登記會同時用掉兩個人的首購資格，影響未來購買房產時的貸款優惠。
• 地價稅：每位登記人都需要申請自用住宅優惠稅率，否則會按一般用地稅率課徵
• 土地增值稅：出售房產時，會一次用掉兩個人的一生一次自用住宅優惠稅率。
3. 管理複雜性：任何房產的處分、出租或出售都需要所有登記人的同意，這可能會導致管理上的複雜性和困難，特別是在關係惡化時。
4. 法律限制：根據《土地法》，共有土地或建築物的處分需要共有人過半數及其應有部分合計過半數的同意。

房地產共同登記替代方案

1. 單方登記加合資協議：可以選擇只登記一人，但簽訂合資購屋協議書，明確規定出資比例、收益分配等，以保障雙方的權益。
2. 預告登記：設定一方為所有權人，另一方為請求權人，以確保所有權人在處分房產前需經過請求權人的同意。

綜上所述，共同登記雖然能夠保障權益，但也會帶來一些稅務和管理上的限制。因此，選擇登記方式時應根據具體情況進行考慮。

房地產贈與 vs 房地產繼承：相關條件、注意事項

當涉及房地產的贈與和繼承時，如果沒有先了解贈與條件、繼承注意事項、免稅額每年額度等等，容易在最後需要辦理手續時反而花了很大筆費用，因此了解房地產贈與、房地產繼承具體的條件、限制及注意事項是非常重要的。

讓我們來看看底下更詳細的說明：

房地產贈與

房地產贈與條件

贈與稅免稅額

• 每位贈與人每年可以向任何受贈人贈與不超過244萬元（以2023年為例）的財產而免徵贈與稅。
• 如果超過此金額，則需要按照累計金額繳納贈與稅，稅率通常在10%到20%之間，具體取決於贈與的總金額。

分年贈與策略

• 父母可以選擇將財產分成幾年贈與給子女，以利用每年的免稅額。例如，若有一處價值1000萬元的房產，可以在未來四年內每年贈與244萬元，這樣能有效降低稅務負擔。

過世前兩年是否能利用免稅額贈與

• 如果在過世前兩年內進行了贈與，這部分財產仍會被計入遺產中，可能會影響遺產稅的計算。因此，建議在進行大額贈與時考慮到這一點。

房地產贈與注意事項

• 書面契約：進行房地產贈與時，應該簽署正式的書面契約，並進行公證，以確保法律效力。
• 申報義務：所有權移轉後30日內必須向國稅局申報相關稅務，以避免罰款或其他法律問題。
• 土地增值稅：若房地產在未來出售，則需考慮土地增值稅的問題。這可能會影響整體的財務規劃。

房地產繼承

房地產繼承條件

支付遺產稅

繼承人需支付遺產稅，根據遺產的總值計算。遺產稅的免稅額通常高於贈與稅，但具體數額可能會有所不同。

繼承人需要在繼承發生後的一定期限內（通常是六個月）申報遺產。

持有時間計算

繼承後的房地產，其持有期間可以合併計算，包括被繼承人持有期間。這對於申報房地合一稅時的免稅額計算非常重要。

若繼承人持有該不動產滿六年且為自用住宅，在出售時可能適用免稅條件。

房地產繼承注意事項

• 真實性要求：若選擇買賣方式進行轉讓，必須確保交易有實際金流紀錄，以防止被國稅局查詢或懷疑為逃避課稅行為。
• 分配問題：如果有多位繼承人，需協商如何分配遺產，包括是否出售不動產及其出售價格等問題。建議在必要時尋求法律意見。
• 法律文件準備：在進行繼承時，需要準備相關法律文件，如死亡證明、遺囑（如有）、以及其他必要的證明文件，以便於順利辦理繼承手續。 

以上是大部分適用狀況，但房地產贈與和房地產繼承都因為每個人自身不同的狀況而有變化，建議還是要詢問律師或專業顧問喔！

2025年台灣房市分析：價格、趨勢與購屋要點

 

2024 下半年因為新的金龍政策， 房市動蕩很大，不少專家與房仲對於房價是否會下跌都持有不同的看法。以下讓我們來看看到底2025年的房價走勢與趨勢如何呢？

2025 年房價走勢：多空因素交織，下修可能性浮現

2025年台灣房價走勢撲朔迷離，專家看法分歧。建商樂觀看待，認為營建成本持續攀升，加上原物料價格上漲、綠色通膨以及碳費徵收等因素，都將墊高房價。此外，台灣家戶數持續增加，房屋供不應求的態勢 也將支撐房價。然而，房仲業者則持相反意見，認為央行第七波信用管制 及銀行房貸緊縮 將抑制買方需求，導致房價下修。尤其在投機炒作退場、部分區域賣壓沉重的情況下，房價下跌的可能性更加明顯。

2025 年房市趨勢：量縮已成共識，價穩或價跌尚待觀察

2025年房市交易量縮已成業界共識。永慶房屋預測全年交易量將較2024年減少18%至21%，甚至跌破29萬棟大關，創下近七年新低。然而，價格走勢仍存在變數。不動產聯盟總會認為，在剛性需求、換屋需求以及置產抗通膨等因素支撐下，房價將維持穩定。永慶房屋則預測，今年房市將呈現「量縮價跌」格局，剛需強勁區域房價估計下跌7%至10%，而過度投機炒作的區域跌幅可能達到10%至15%。

2025 年買房要點：審慎評估，理性決策

面對2025年充滿變數的房市，有意購屋者應保持理性，審慎評估自身需求和財務狀況。專家建議，購屋應優先選擇需求大於供給的區域，例如科學園區、高鐵站區以及生活機能成熟的區域。同時，應避免購買風險較高的產品，例如公寓四、五樓、旅遊地產、地上權以及二手隔套產品。此外，還應注意以下幾點：

• 避免以持分方式購買: 夫妻或情侶購屋時，建議由一人持有產權，避免未來在貸款、新青安優惠、土增稅等方面產生糾紛，因為這些政策和稅務優惠通常以個人為單位。
• 善用政府政策: 把握新青安政策的優惠利率、寬限期五年及最長四十年的貸款期限。同時留意即將於 2025 年 7 月上路的囤房稅2.0，考慮將多餘房屋出租以享有稅負優惠。
• 審慎評估區域發展: 選擇具備實質重大建設、人口穩定移入的區域，例如政府機關、捷運、中心商場等等。避免投資缺乏未來性、僅有臨時性人潮的重劃區，例如音樂中心、電影文化中心、會展中心周邊。
• 仔細觀察房價變化: 房價已經出現鬆動跡象，尤其部分區域跌幅明顯。建議持續關注市場動態，等待適合的進場時機。
• 參考專家意見: 房仲業者預測今年房價將會下修，特別是過度投機炒作的區域。建議參考專家分析，做出明智的購屋決策。

總之，2025年房市充滿挑戰，購屋者應多方比較、理性分析，才可做出明智的決策。