在台灣，政府為鼓勵民眾「換屋」時能減輕稅負，特別設立了「重購退稅」機制。此制度主要著眼於房地合一稅和土地增值稅兩大部分，以「自用住宅」為前提，並搭配一定的時間及使用限制，使納稅人免於因舊屋出售而被課徵大筆稅金，導致無法順利購置新房。本文將彙整重購退稅的基本概念、申請條件、流程以及常見注意事項，協助有換屋需求的民眾順利申請退稅。
重購退稅的基本概念
重購退稅目的與範圍
- 重購退稅最主要的用意，是避免因出售舊房屋後所需繳納的稅款（房地合一稅或土地增值稅），使原本用來「換屋」的資金被大幅削減。
- 只要符合自用住宅的要件，在設定時間（通常是兩年內）裡完成舊屋出售及新屋購買，即可向稅捐機關申請退稅或扣抵。
- 「先買後賣」或「先賣後買」都可以適用，重點在於時限與身份（自住）方面的符合。
重購退稅適用稅種
- 房地合一稅：以房屋和土地交易合併課稅，若新屋價值高於舊屋出售價則可全額退稅；若低於則按比例退還。
- 土地增值稅：若在出售舊屋後兩年內成功買入自住房地並完成相關登記，可以申請退還先前已繳納的土地增值稅額（或依比例退稅）。
重購退稅自用住宅限制
- 必須確保該房地自出售前一年內均未出租、營業或供執行業務之用，並在購買新屋後完成戶籍登記且實際居住。
- 於新屋移轉登記後的五年內，不得再將該房屋出租、營業或改為其他用途，亦不得短期內轉手，以維持「自用住宅」本質。
重購退稅的申請條件
重購退稅時間限制
- 舊屋出售與新屋購入的移轉登記時間，必須在 2年內 完成。
- 若購買的是預售屋，需留意交屋及過戶進度，否則可能因未能在時限內辦妥而喪失退稅資格。
重購退稅限制：自用住宅
- 個人（或配偶、未成年子女）必須在舊屋與新屋的地址完成戶籍登記並實際居住。
- 出售前一年內及出售當下，該舊房地不得出租或從事營業、執行業務；同樣地，新屋在五年管制期內也不得作上述用途。
重購退稅所有權人須為同一人
- 舊屋與新屋的所有權人需為同一人，或夫妻雙方在某些所得稅範圍內也可被認定。
- 在「土地增值稅」的退稅條件中，原出售土地及新購土地的登記權利人必須相同。房地合一稅方面，若以配偶之一方出售舊屋、而新屋則登記在另一方名下，需要符合相關稅法規定才能適用。
重購退稅房屋價值決定退稅金額
- 針對房地合一稅：
- 小換大：若新屋成交價格高於舊屋出售價格，可申請全額退稅。
- 大換小：若新屋價格低於舊屋出售價，則可按比例申請退稅。
- 針對土地增值稅：
- 新購地的移轉現值須大於賣舊屋的移轉現值扣除已繳稅額後的餘額，才能申請退稅。
重購退稅5年管制期
- 自新屋完成移轉登記日起 5年內，不得將該房地移轉、出租或營業使用，也不允許將戶籍遷出。若違反規定，可能被追繳先前退稅。
重購退稅其他特殊狀況
- 若戶籍因就學、海外工作、所有權人死亡等特殊原因暫時遷出，需要向稅捐機關提出證明文件，否則仍可能被視為違反自住要件。
- 「買新賣新」不適用於重購退稅；台北市的工業住宅亦不在適用範圍內，其他地區則目前尚可。
重購退稅的申請流程
重購退稅申請準備文件
- 重購退稅申請書
- 原出售及重購土地之買賣契約書、權狀影本
- 土地增值稅繳款書收據聯正本（若無法提供需改立切結書）
- 戶籍謄本（證明自住身份與實際居住）
- 存摺封面影本（如需退稅金額匯入帳戶）
- 其他依地方稅捐機關要求提供之資料
重購退稅申請方式
- 郵寄：將上述資料寄送至所在地或戶籍地的稅捐機關。
- 臨櫃：攜帶文件前往當地稅捐稽徵處或稅務局辦理。
- 網路：部分縣市已提供線上申辦服務，只要按照網站指示上傳或填寫相關文件，並進行身分驗證即可。
重購退稅審核及處理時間
- 一般約需 20～30天 完成審核，如跨縣市稅捐機關協作則可能延長至 2個月。
- 申請人可於期間內致電詢問或於地方政府網站查詢申請進度。
重購退稅常見問題與注意事項
戶籍登記與實際居住
除了戶籍移入外，稅務機關也可能調閱水電使用量或其他事證，確認是否真實自住。
預售屋風險
若預售屋交屋時間超過預期，導致無法在兩年內完成所有權移轉，將失去退稅資格。
租賃與營業使用限制
因規定在五年管制期內不得出租或營業，若因個人因素需改用途，務必先諮詢當地稅務機關。
無次數限制
只要每次都符合重購退稅的各項條件，即可再次申請。
跨區、跨縣市申請
如果舊屋與新屋不在同縣市，或舊屋已於當地稅捐機關完成售屋課稅，新屋則在另一處地區過戶，申請過程可能需要較長的協調時間，務必多預留一些等待期。
工業住宅與事務所
目前台北市工業住宅確定不適用重購退稅，其他地區如工業住宅與一般事務所，未來規範可能進一步統一。
